В настоящее время на первичном рынке недвижимости распространен такой способ покупки квартир, как покупка жилья по переуступке прав требования или как еще называют по договору цессии.

В этой статье мы подробно расскажем, каким образом происходят сделки по переуступке прав?

Переуступка прав требования по ДДУ 214ФЗ

Большинство застройщиков продают квартиры по договору долевого участия (ДДУ) в рамках 214ФЗ. Рассмотрим ситуацию при сделке с ДДУ:

1. Дольщик, который уже купил квартиру в строящемся доме по ДДУ (далее Дольщик 1), находит покупателя (далее Дольщик 2). После Дольщик 1 уведомляет застройщика о своих намерениях продать квартиру.

2. Застройщик подготавливает договор на переуступку прав, который представляет собой приложение/дополнительное соглашение к уже существующему договору долевого участия. За оформление договора переуступки застройщик берет определенную плату, т.к. несет затраты на подготовку договора и на подачу в регистрационную палату. У разных застройщиков стоимость оформления договора переуступки разная и в среднем составляет около 30 тыс. руб., однако в редких случаях может быть до 2% от стоимости квартиры.

3. Договор переуступки подписывается тремя сторонами: дольщиком 1, дольщиком 2 и застройщиком.

4. Далее дольщик 1 и дольщик 2 встречаются в банке для открытия ячейки или аккредитива. Дольщик 2 закладывает денежные средства в банковскую ячейку (при наличном расчете) или на аккредитив (при безналичном), а Дольщик 1 закладывает ДДУ со всеми документами, подтверждающие взаиморасчеты с застройщиком. Затем они подписывают договор об открытии ячейки или аккредитива, в котором указывают условия для их раскрытия.

5. Далее банковская ячейка или аккредитив “замораживается”, и дольщики едут к застройщику подписывать договор на переуступку. После чего застройщик подает документы на регистрацию.

6. После регистрации сделки по переуступке Дольщик 1 и Дольщик 2 вновь встречаются в банке для проведения взаиморасчетов. Дольщик 1 забирает денежные средства, а Дольщик 2 получает остальные документы по переуступленной квартире.

Важно помнить про налогообложение

Если продавать квартиру по переуступке по цене выше той, за которую приобретал Дольщик 1, тогда ему необходимо будет заплатить налог с продажи этой квартиры. Так как, скорее всего, квартира находилась у Дольщика 1 менее 3-х лет. В том случае, если продажа идет по той же цене, за которую он покупал, налог не взимается.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Сделка переуступки по ЖСК проводится гораздо проще и быстрее по времени: заранее договорившиеся продавец и покупатель приезжают к застройщику, подписывают договор и производят взаиморасчеты на месте.

Здесь есть свои плюсы и минусы для обеих сторон. Например, для продавца плюс то, что он получает деньги сразу, а для покупателя минусом будет то, что возможны риски двойных продаж (т.к. сделка не регистрируется в рос реестре).